从宏观经济周期看中国房价走势(太平洋证券)(转载)

宏观经济的本质是不确定性太平洋证券，而这种不确定性总是以波动和周期的形式表现出

　　来太平洋证券，任何宏观经济变量，如经济增长、物价、就业和国际收支无不受经济周期的影

　　响太平洋证券。中国是开放经济体，在受国内经济周期影响的同时，国际经济周期的大环境也

　　一定对国内经济产生影响太平洋证券。中国的房地产，作为一种商品，一种资产，其价格也就

　　不可能不受宏观经济周期的影响太平洋证券。

　　近年来各界对房价问题的关注程度越来越高太平洋证券，主要是2006 年以来，尤其是2007

　　年我国多数大中城市住房价格飚升太平洋证券，而从2008 年以来，房价却显示出见顶端倪，许

　　多地方房价格上涨乏力或是回落，南方一些城市甚至已经出现30%以上的深度回调太平洋证券。

　　住房价格是不是真的已经开始见顶回落、回落到什么程度、是暂时回落还是周期调

　　整、回落到何时见底等等，是社会普遍关注的问题太平洋证券。目前已经有不少人士对房价或

　　涨或跌提出自己的看法太平洋证券，但不管是谁的观点，根本上都不能忽视宏观经济背景，无

　　法脱离经济周期太平洋证券，只有把房价问题纳入整个国家乃至世界经济周期的大背景，才有

　　可能把握住真实趋势太平洋证券。

　　1、近年来房价上涨的主要诱因

　　判断未来的房价走势，首先要分析以前房价上涨的因素是否仍然存在太平洋证券。住房也

　　是一种商品和资产太平洋证券，其价格根本上取决于供求，而需求又可分为以实际居住为目的

　　的真实需求和以投资为目的的投资需求太平洋证券。中国城市化进程还处在加速期，对住房的

　　真实需求在逐渐增加也属实情太平洋证券，但2007 年以来，许多地方房价升幅在50%以上，不

　　能简单地认为只是真实需求主导，而应该是投资需求诱导太平洋证券。2006 年以来，我国资本

　　市场开始火爆太平洋证券，在人民币升值预期下，外资不断流入增加了市场流动性，也促进这

　　种火爆局面持续升级太平洋证券。流动性增加和资本市场的财富效应诱使资金流向一般认为可

　　以保值增值的商品和资产，那么像房地产这样的不动产无疑是理想的选择太平洋证券。当投资

　　资金进入房地产市场后太平洋证券，房价开始攀升，这样就形成了一种房价将不断上涨的预期，

　　而那些准备在近期买房的真实需求者太平洋证券，在这种预期下不得不把未来的需求提前，从

　　而近一步加速房价上涨和强化市场预期太平洋证券。可以确定地认为如果房价稳步上涨是因为存在真实需求的话，那么房价加速上涨一定是投资需求起了主导作用。

　　2、宏观经济周期决定未来房价必然下行

　　（1）房价过高超过居民实际购买能力

　　通过以上分析太平洋证券，房价不断加速上涨的过程，消化了相当部分的未来真实需求，

　　而且过高的房价也减少了一定的真实需求太平洋证券。从经济学的角度看，有效需求必须是同

　　时具备需求愿望和支付能力太平洋证券，房价已经远远超过居民的购买能力，真实需求必然下

　　降太平洋证券。另外，投资需求在房价已经大涨之后，出于风险的考虑也迅速减少。在需求减

　　少的情况下太平洋证券，国家出台了一系列的调控政策，有些政策如囤积土地时间限制等直接

　　剑指住房开发商，有些政策是针对购房者，如提升首付比例等太平洋证券。更为关键的是不断

　　紧缩的货币政策太平洋证券，提高存款准备金率的数量调控减少了多数开发商的资金供给，提

　　高利率的价格调控不仅增加了开发商的经营成本太平洋证券，促使其设法加速资金周转，也增

　　加了购房者的经济负担太平洋证券。多头因素交织在一起，导致2007 年底火爆一时的房地产市

　　场骤然冷却太平洋证券。在这种情况下房价回落的市场预期很快形成，以投资为目的的买房者

　　便转为急于卖房，这又强化了预期，房价就出现了不得不降的局面太平洋证券。

　　从我国国情看，房价也确实过高太平洋证券。对于住房价格多高才算合理，世界银行和联

　　合国人居中心还真有个标准太平洋证券，一般认为房价在家庭年收入的3 到6 倍之间算作比较

　　合理太平洋证券，达到5 就偏高了，达到6 就认为已经有泡沫，达到7 就认为已经进入最困难

　　状态太平洋证券。我国按城镇家庭平均住房90 平米计算，上述比例在7.5 以上，深圳大约是

　　28，北京和上海在30 以上，问题已经很严重太平洋证券。我国存在一个突出的社会问题，就是

　　贫富差距大太平洋证券，所以房价再高也有人买，但社会的主体是80%的平民，一个以人为本

　　关注民生的政府，不可能对关系民众生存状态的房价问题无所举措太平洋证券。

　　（2）房价回落顺应通货膨胀周期

　　统计上并没有将房价计入用以表征通胀水平的CPI太平洋证券，但房价走势与通胀周期存

　　在着本质和必然的联系太平洋证券。从国际对比情况看，美国、加拿大、欧元区、日本、韩国、

　　巴西以及我国的台湾和香港等20 多个国家和地区太平洋证券，房价走势均与通胀形势密切相

　　关太平洋证券，在温和通胀情况下，即使通胀指数有所波动，房价一般表现为稳步上升，而一

　　旦通胀加剧，情况就会出现明显变化太平洋证券。剧烈通胀情况下，所在国家或地区房价上涨

　　高峰往往出现在通胀高峰的前面太平洋证券，或几乎同步，而在通胀见顶或尚未见顶时就开始

　　回落，没有一个国家在剧烈通胀的后期，房价保持上扬的态势太平洋证券。即使因为选取样本

　　空间有限，不排除有例外现象，但主流的趋势足以说明问题太平洋证券。其实这一点不难理解，通货膨胀本质是一种货币现象，是货币供给相对过度的结果，在通胀后期，也就是

　　通胀程度逐渐减低的过程太平洋证券，不管是因为调控还是市场自身的调整，都是货币供给逐

　　渐紧缩的过程太平洋证券，而房价作为一种资产的价格，必定受市场资金充裕程度的影响，也

　　就是市场流动性充裕程度的变化将导致资产价格重估太平洋证券。我国本轮物价通胀是上世纪

　　80 年代以来第三次形势比较严峻的物价上涨太平洋证券，虽不能不能用剧烈来形容但更不是温

　　和太平洋证券。目前通胀已经接近峰值，CPI 有所回落，PPI 仍在上行，仅管通胀压力还很大，

　　但有一点可以肯定太平洋证券，通胀指数一定能够回落，通胀一定能够得到治理，紧缩的货币

　　政策从长期来看一定有效太平洋证券。我国本轮经济增长在2007 年达到高峰，目前已经进入经

　　济周期的下行阶段太平洋证券，导致我国流动性不断增加的一些外部因素，也会随这国际经济

　　形势的变化而逆转太平洋证券。在这种周期运行的趋势下，房价回落是理所当然的顺周期而为，

　　逆周期而上行没有任何有力的证据支持太平洋证券。当前的房价走势也恰好与这种分析相吻合，

　　从统计局公布的景气指数变化也能看到这种趋势太平洋证券，2008 年第一季度，无论是房地产

　　企业景气指数还是房地产企业家信心指数都回落到2006 年第3 季度的水平太平洋证券。

　　（3）国际资金流动是导致房价回落的长期因素

　　有观点认为过去一段时间太平洋证券，外资流入推高了股市和房市价格，笔者认为外资流

　　入推高房价是次要因素，国内资金推动是主要因素太平洋证券。如果说确实是外资流入推动房

　　价迅速走高的话，那么2008 年以来的情况能够更好地佐证房价一定要回落太平洋证券。因为

　　2008 年以来太平洋证券，我国新增外汇储备接近3000 亿美元，仅从统计口径估算，1-5 月份不

　　明外汇来源或说国际游资就在2000 亿美元之上太平洋证券，去年全年从统计口径估计大约是

　　1200 亿美元太平洋证券，说明今年以来外资流入力度在加大，数量在激增，但住房价格却是稳

　　中回落太平洋证券。需要指出的是对于房价走势不仅要看同比，更要看环比，因为2007 年房价

　　飚升，所以今年年初即使房价有所回落，与去年同期相比同样表现为上涨太平洋证券。从统计

　　数据看太平洋证券，今年以来房价环比连续几个月接近于零，5 月份开始为负值，说明房价确

　　实下降了太平洋证券。在外资流入不断加大的情况下房价却下降了，说明外资并不是左右房价

　　的主要因素太平洋证券。如果认为去年是外资主导而今年不是的话，那说明外资也预期房价要

　　回落，否则无法解释行为的变化太平洋证券。

　　问题是不管外资流入是不是推高房价的主因太平洋证券，外资流动长期而言都是房价下跌

　　的诱因太平洋证券。外资之所以流入是要寻利，旨在人民币升值。2005 年7 月汇改以后，人民

　　币兑美元汇率呈单边大幅上扬趋势太平洋证券，过去三年里人民币对美元汇率的环比幅度约是

　　对日元和欧元汇率环比幅度的1/4，基本上是无波动升值，这表明了市场对人民币升值的预期太平洋证券。在2008 年这种情况加剧了，人民币对美元加速升值，外资流入加大，

　　这样就有问题了太平洋证券，假设人民币对美元的确低估，需要升值，那么升到什么程度合适

　　呢？理论上存在的均衡汇率市场并不知晓太平洋证券，众多专家学者建立了大量模型推算，既

　　没有形成一个统一的结果太平洋证券，也没有一个另人信服的结果，即使有，市场也不一定认

　　可，这种无目标的加速升值极容易过度太平洋证券。而且今年以来人民币对美元加速升值更主

　　要是美元主动贬值太平洋证券，然而美元贬值是不可持续的，美元强弱从来都是有周期的，美

　　元的升贬主要取决于美国的利益太平洋证券，可以肯定美国不会允许本国经济像目前这样持续

　　不景气，美国经济起稳回暖之时，也就是美元本轮贬值周期结束之时太平洋证券。所以说人民

　　币对美元单边大幅上扬的趋势一定会结束，市场将对此提前做出反应太平洋证券。即使人民币

　　对美元长期升值趋势不变太平洋证券，只是汇率暂时逆转或大幅波动，就能增加流入外资的风

　　险溢价，足以导致已经获利的外资撤出和欲进外资望而止步太平洋证券。从当前国际经济运行

　　周期判断太平洋证券，这种情况基本上会出现在我国本轮通胀的后期，外资流入减少，促进通

　　货渐入紧缩阶段太平洋证券，资产价格势必再度重估，处于宏观经济中的房地产怎么可能独善

　　其身呢？如果外资流入的确曾对推高房价起了很大作用太平洋证券，那么外资流出对房价回落

　　的影响也将加剧太平洋证券。

　　3、对房价回落幅度和周期的判断

　　事物发展都有自身的规律或说运行机制太平洋证券，当量的积累超过了度的范围就会产生

　　质的变化，股价、汇价和房价概莫能外太平洋证券。不难设想，在许多住房价格一年内能上涨

　　50%以上的情况下太平洋证券，出现回落20%又有什么不可能呢，南方一些城市的房价调整已经

　　超过了这个幅度太平洋证券。但这并不意味着所有的房价都能下调这样的幅度，因为事物的发

　　展总是不平衡的太平洋证券。我国良好的经济基础保障房价不会出现超跌，真实需求的存在也

　　决定了房价不会下调过度太平洋证券。可以判断，在未来宏观经济增长下行周期阶段，我国房

　　价将处在一个稳步回落的过程太平洋证券，尽管会有结构性差异，但至少两年内这种趋势还难

　　以逆转太平洋证券。

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